Les baux cessibles, un outil pour transmettre sa ferme

La reprise du foncier pèse lourd dans le financement d’une installation agricole. Pour un futur agriculteur, c’est avantageux de pouvoir louer ses terres, tout en ayant la sécurité de les avoir pour longtemps. Ce que permettent les baux à long terme. Ces baux sont d’une durée de 18 ans minimum, avec un droit de renouvellement par période de 9 ans. Ils peuvent aussi être conclus pour 25 ans ou pour toute une carrière.

« Les baux à long terme apportent une certaine stabilité à l’exploitation, et des garanties pour obtenir les financements bancaires pour l’installation », estime Maître Annabelle Gennot-Caille, notaire à Vitré, lors d’une conférence organisée au Space 2024 par les Notaires de Bretagne.

En contrepartie de cet engagement sur le long terme, la loi accorde aux propriétaires des compensations économiques et fiscales, avec un prix du fermage supérieur, une exonération, partielle ou totale, d’impôts sur la fortune immobilière et une réduction de l’assiette de calcul des droits de succession.

Soutenir la transmission hors cadre familial

Pour encore plus favoriser l’installation en agriculture, la Loi d’orientation agricole de 2006 a donné la possibilité de conclure des baux cessibles hors du cadre familial. « Si pour s’installer, un jeune doit renégocier les baux auprès des différents propriétaires, cela peut s’avérer long et fastidieux. Avec des baux cessibles, il n’échange qu’avec son prédécesseur », explique Maître Gennot-Caille.

« Pour le cédant, le bail cessible associé au fonds agricole est une garantie de transmettre une entité économique dans son ensemble et de pouvoir valoriser le travail d’une carrière. » Pour que la cessibilité soit possible au-delà de l’habituel cadre familial, il faut porter une clause de cession dans ses baux à long terme de 18 ans, contrats conclus par acte notarié. Cette clause de cession donne la possibilité au preneur de céder le droit à bail à tout exploitant agricole.

Quelles démarches ?

Pour cela, il lui suffit d’avertir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant l’identité du repreneur et la date de cession envisagée. Le propriétaire a 2 mois pour s’opposer en saisissant le tribunal paritaire. Attention, en cas de cession non déclarée, le preneur reste solidaire du nouvel occupant. Lors d’une cession de bail, il n’y a pas de notification à faire à la Safer. « L’organisme n’aura donc aucun droit de préemption », précise Maître Gennot-Caille.

À chaque renouvellement de bail, le bailleur peut s’opposer à la poursuite de celui-ci. Dans ce cas, il doit délivrer un congé, 18 mois avant la date de fin. Cette opposition peut s’appuyer sur un défaut de paiement. Un seul fermage non payé, et non deux comme dans les baux classiques, suffit au propriétaire pour demander le non-renouvellement du bail. Le bailleur peut aussi le décider sans motif, mais il devra payer une indemnité d’éviction au preneur.

Un avantage, des conséquences économiques

Les baux cessibles ont également des particularités financières. Le fermage reste encadré par les minima et maxima départementaux mais le maxima est majoré de 50 % en contrepartie de la cessibilité.

Le propriétaire peut faire payer un « droit d’entrée » au preneur lors de la conclusion du bail cessible. En contrepartie, ce dernier pourra valoriser son bail au moment de la cession. Ce « droit au bail » sera versé par le nouveau locataire à l’ancien lors de la reprise d’un bail cessible. « Autant d’éléments de valorisation du fonds agricole, facilitant la transmission du foncier en agriculture », conclut Maitre Gennot-Caille.